威盾律师经典“借名买房”成功案例——不动产权属证书不必然具有"绝对"的产权证明力！

  现实生活中，基于各种各样的因素考虑，实际购房人通过借用他人名义买房的现象时有发生。但由于房屋属于不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而借名买房会使房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，这就为将来发生纠纷埋下了隐患。近日，海南威盾律师事务所姚泽琳律师代理一起借名买房案例。下面，我们一起来复盘该则案例，让威盾所姚泽琳律师的成功案例变成广大读者更有价值的经验。
 

一、案件发生背景

  2006年，吴某夫妻（化名）退休后借用未婚儿子的名字购买涉案房屋，涉案房屋登记在未婚儿子名下。购房款全部由吴某夫妻支付，涉案房屋交付后也是吴某夫妻进行装修并一直居住在涉案房屋。2009年，在吴某夫妻的资助下儿子也另购置房产居住。2017年，在吴某夫妻严厉反对的情况下，儿子从涉案房屋内偷走房产证，并擅自在房产证加上其媳妇名字。之后儿子和儿媳离婚，闹着要分割涉案房屋，吴某夫妻面临老无所居的困境，迫而提起诉讼。

二、案件办理过程
  威盾所姚泽琳律师在接受吴某夫妻委托后，仔细询问了吴某夫妻借名买房的背景、动机及涉案房屋的出资、装修、居住等情况，当即认为本案实际的法律关系是借名买房的关系而不是赠与关系，涉案房屋虽然登记在儿子和儿媳名下，但吴某夫妻才是涉案房屋的实际购房人，并确定诉讼思路：

  1、从买房背景角度分析，吴某夫妻均是普通工薪阶层，退休工资均为3000元左右。因为年老腿脚不便，难以居住在原有的楼梯房，所以才考虑购买涉案装有电梯的房屋。然而，当时儿子刚工作，尚无结婚打算、也有单位宿舍可供居住，故吴某夫妻俩不可能在自身居住条件无法保障的情况下另买房赠与儿子；
 

  2、从买房动机角度分析，因为吴某夫妻已退休无法办理贷款手续，且涉案房屋是儿子单位开发的商品房，职工购买有优惠，所以吴某夫妻才以儿子名义购房；
 

  3、从涉案房屋的购买、使用情况角度分析，涉案房屋的所有购房款是吴某夫妻支付，涉案房屋也是吴某夫妻装修并一直居住至今，房产证、购房款及发票等原件也一直保存在吴某夫妻处；
 

  4、从其它情况角度分析，2009年，儿子工作一段时间有了一定的经济基础后，吴某夫妻资助儿子在婚前买了另外一套单位房居住。儿子结婚前后，一直居住在另外一套房屋内。确定本案涉及的法律关系性质后，姚泽琳律师组织收集相关材料，代理提起确权之诉，即确定吴某夫妻是涉案房屋的实际产权人，确认儿子私自在房产证上加上儿媳名字的行为无效等。
 

三、法院判决情况

  经过威盾所姚泽琳律师的不懈努力，一、二审法院最终采纳姚泽琳律师的代理意见，判决认定吴某夫妻是涉案房屋的实际购房人、确认儿子私自在房产证上加上儿媳名字的行为无效。吴某夫妻也得以继续居住在涉案房屋内，避免了老无所居的境地。
 

四、案件法律评析

  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不必然具有"绝对"的证明力。在实际生活中，夫妻双方共同出资购房后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在子女名下，故不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为子女的财产。从涉案房屋权属取得的基础法律行为即房屋买卖行为以及从房屋实际使用管理情况进行分析，该房屋系由吴某夫妻通过出售曾居住的房屋而购买，购买后又长期居住使用，吴某夫妻所举的证据足以认定吴某夫妻与儿子之间已达成借名买房的合意，而并非赠与合意，该合意并不违反法律、法规强制性规定，也不违反购房政策。此外，我国物权法、婚姻法的相关规定及立法精神并不支持公民通过婚姻关系从而取得与自己劳动付出并不相符的财产，且这样的取得是建立在损害其他现有权利人权益的基础上，更不应得到法律的支持。
 

五、法律风险提示

  借名买房在司法实践中并不少见。实际购房人以名义购房人购买房屋，房屋也登记在名义购房人名下。而购房款则全部由实际购房人出资，房屋也由实际购房人实际使用。条件成熟后，名义购房人再配合实际购房人办理产权过户。但借名买房在司法实践中根据具体情况的不同，存在着诸多法律风险。如借名买房协议确认无效；房屋被法院查封、被转卖、设定抵押；房屋被当做名义购房人夫妻共同财产进行分割、处分等情形。
 

  房屋产权纠纷涉及的利益往往非常巨大，借名购房存在极大的法律风险。在此，威盾所姚泽琳律师提醒广大老百姓，“借名购房”需慎重。如因合法的特殊原因不得不借名购房，最好请专业律师指导签署完善的法律文书，发生纠纷后及时聘请专业律师代为维护权益，以确保巨额利益不受损失。
 

六、相关法律百科

•   一、《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
   

  二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
 

  三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
 

律师个人简介

  姚泽琳律师，女，汉族。吉林大学法学学士，海南大学民商法硕士研究生，中共党员，专职执业律师。现任海南省律师协会青年律师工作专门委员会委员兼秘书，2019年海南青年律师领军人才。曾荣获全省优秀实习律师，连续三年荣获海南威盾律师事务所“威盾之星”称号。
 

  姚泽琳律师现担任多家政府机关、国有企业常年法律顾问。擅长代理物权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷、民间借贷等民事诉讼案件，成功办理多起征收拆迁、违法建筑、行政处罚、国家赔偿及闲置土地纠纷等行政诉讼案件和多起重大刑事诉讼案件。