威盾案例 | 非职工与单位签订的《集资建房协议书》效力如何认定？

   非单位职工与单位签订的《集资建房协议书》效力如何认定？本案在康月律师的代理下，法院最终认定《集资建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，该《集资建房协议书》合法有效，判决支持原告全部诉讼请求。

  原告非被告某机械厂职工，2003年原告与被告签订《集资建房协议书》，约定被告出土地，原告出资共同兴建集资房，原告按时支付完建房款后，拥有房屋100%产权，被告须协助办理房屋产权证、土地证等手续。该协议签订后，原告依约付清了购房款，此外还支付捐赠款，被告亦将房屋交付原告，但被告至今未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，原告遂诉至法院。
 

  康月律师接受本案当事人委托后，认为该案可能带来较大的社会影响，仅该小区类似非职工购买单位集资房后无法办理不动产权属证书的情形就高达六十几户，严重影响到该些“非职工”业主的切身利益，本案的办理结果，极有可能会影响到以后法院对此类案件的裁判倾向。

  康月律师经过对案情深入细致的研究、详细了解该小区集资建房情形及“非职工”未办证原因、收集有关证据、全面检索类似判例等，认为本案的争议焦点主要是涉案的《集资建房协议书》效力问题，如《集资建房协议书》合法有效，原告的诉求理应得到法院支持。遂康月律师着重分析涉案的《集资建房协议书》效力问题，康月律师认为首先，原告与被告某机械厂签订的《集资建房协议书》系双方当事人的真实意思表示；其次，原告与被告某机械厂签订的《集资建房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，未侵犯社会公共利益；再者，人民法院对合同效力的审查，如果合同约定的内容是合法的，既不损害他人利益，也不损害公共利益，且是双方自愿的，那么就应尊重当事人的约定，按合同约定来办，严格遵循当事人意思自治原则，不能轻易地认定民事行为或合同无效。如果把有效行为（合同）认定成无效，实际上是审判权干预了民事权利，干预了民事自治权。
 

  法院经审理最终采纳了康月律师的代理意见，确认原告与被告某机械厂签订的《集资建房协议书》合法有效；限被告判决生效之日起三十日内协助原告将不动产产权证办理至原告名下。被告某机械厂不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理驳回其上诉，维持原判。

  本案的关键点是涉案集资建房买卖合同效力问题，如涉案合同合法有效，法院则应当支持原告的诉请。如人民法院确认合同无效的，则应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，更不能以地方性政策为依据，也就是说构成合同无效的，必须是合同违反了国家法律、行政法规的效力性强制规定，而不能因合同不符合地方性法规、规章或政策为由而认定无效。本案中，被告认为涉案合同违反了建设部《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和海南省关于《海南省保障性住房管理暂行办法》（琼府[2010]66号）等相关规定，以此主张合同无效。但建设部《经济适用住房管理办法》和海南省关于《海南省保障性住房管理暂行办法》均非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为认定合同无效的依据，且二者皆发布于涉案《集资建房协议书》签订后，不能适用于本案审理。况且，原告与被告某机械厂签订《集资建房协议书》的时间为2003年8月18日，该协议签订于2007 年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，且该协议签订后，双方已实际履行《集资建房协议书》，原告主张《集资建房协议书》合法有效，并无不当。

     对于涉案房产的不动产产权证办理这一历史遗留问题，关乎百姓民生及社会稳定，司法途径成为眼下解决问题的有效途径，本案的成功办理亦为以后法院对类似案件的裁判带来较好的示范效果。